Ответ из Сбербанка России на обращение депутатов Государственной Думы Томской области.

Уважаемый Борис Алексеевич!

Сбербанк России рассмотрел Ваше обращение об активизации ипотечного жилищного кредитования. Мы разделяем Вашу обеспокоенность текущей экономической ситуацией, которая может негативно повлиять на реализацию государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для граждан на территории Томской области.

Действительно, в последнее время наблюдается тенденция снижения объемов выдачи жилищных кредитов физическим лицам. Если в 4 кв. 2007г. отделениями Банка, расположенными на территории Томской области, было выдано таких кредитов на сумму 774,6 млн. руб., то в 4 кв. 2008г. - всего 410,1 млн. руб.

К сожалению, на ряде крупных и градообразующих предприятий области (ОАО «Томский электромеханический завод», ОАО «Томская домостроительная компания», 000 «Томскнефтехим» и др.) наблюдается падение объемов производства, сокращение рабочих мест, введение работодателями режима неполного рабочего времени, что приводит к снижению реальных доходов работающих граждан. В связи с этим многие потенциальные заемщики отложили решение воспользоваться кредитными средствами Банка, так как не уверены в возможности своевременного обслуживания долга в будущем. Именно этим обусловлено замедление темпов роста выдачи кредитов населению.

Тем не менее, отделения Банка, расположенные на территории Томской области, продолжают участвовать в социальных программах по улучшению жилищных условий жителей области в рамках Соглашения о сотрудничестве, заключенного между Сибирским банком и администрацией Томской области.

За период действия Соглашения отделениями Банка выдан 951 жилищный кредит на сумму 1 197,3 млн.руб., остаток задолженности по которым составил на 01.04.09 г - 1 074,1 млн.руб.

По условиям данного Соглашения, отделения Банка в одностороннем порядке принимали на себя обязательства оказывать поддержку заемщикам в получении жилищных кредитов, в том числе путем снижения их долговой нагрузки за счет привлекательных для заемщиков процентных ставок за пользование кредитом и банковских тарифов за осуществление кредитных операций, а в некоторых случаях и отмены этих тарифов.

В обращении Государственной Думы Томской области предлагается снизить ряд требований Банка при предоставлении ипотечных кредитов физическим лицам на приобретение (строительство) объектов недвижимости на первичном рынке, строительная готовность которых составляет не менее 30%, в том числе:
• уменьшить минимальный размер собственных средств заемщика до 10% стоимости приобретаемого объекта недвижимости;
• принимать в качестве единственного обеспечения таких кредитов залог имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья (отменив требование обязательного залога объекта недвижимости на период до оформления ипотеки кредитуемого объекта недвижимости).

Проанализировав данные предложения, считаем необходимым отметить следующее.
Снижение размера собственных средств заемщика до уровня 10% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости и оформление в качестве единственного обеспечения по кредиту залога имущественных прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья существенно увеличивает риски Банка в части обеспеченности возврата выданных кредитов. Поскольку на сегодняшний день в стране не преодолена тенденция падения рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе и в Томской области), предлагаемое условие не позволит Банку, в случае необходимости, погасить просроченную задолженность по кредиту в полном объеме за счет реализации объектов недвижимости (либо уступки прав требования) и приведет к большим финансовым потерям.

Более того, требование о внесении заемщиками собственных средств в размере не менее 30% стоимости приобретаемого объекта недвижимости предусмотрено стандартами ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», разработанными в рамках программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Указанным стандартам должны соответствовать все коммерческие банки, желающие принять участие в программе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Предложение о предоставлении жилищных кредитов на приобретение (строительство) объектов недвижимости, строительная готовность которых составляет не менее 30%, трудно реализуемо по причине отсутствия у Банка инструментов, позволяющих контролировать степень готовности каждого строящегося жилого дома в регионе, инвесторами которого выступают заемщики Банка. Кроме того, у Банка отсутствует гарантия, что указанные объекты недвижимости будут достроены.

Следует отметить, что нормативными документами Банка не установлен порог готовности строительных объектов, в связи с чем Банк может предоставлять жилищные кредиты физическим лицам по более широкому перечню объектов недвижимости, в том числе с начального этапа их строительства.

При этом Банк может предложить менее рискованные условия кредитования физических лиц на первичном рынке жилья в случае финансирования им строительства этих объектов недвижимости. Это, по нашему мнению, позволит реализовать Ваше предложение по активизации ипотечного жилищного кредитования в Томской области.

Важно отметить, что в текущей экономической ситуации на первый план выдвигается финансовая стабильность банковской системы, в связи с чем в интересах своих клиентов Банк не может принимать на себя дополнительные неоправданные риски.

К сожалению, упомянутые в обращении нормативные акты Томской области, направленные на поддержание социальных жилищных программ, не содержат существенных дополнительных механизмов снижения кредитных рисков Банка и предусматривают, главным образом, частичную компенсацию гражданам - участникам программ ежемесячных платежей в течение первых 3-х лет.

Закон «О предоставлении социальной выплаты гражданам на приобретение (строительство) жилого помещения в Томской области». Городская целевая программа «Субсидирование процентной ставки по жилищным кредитам отдельным категориям граждан, жителям города Томска» на 2009 -2012 годы.

Банк надеется на плодотворное сотрудничество с исполнительными и законодательными органами власти Томской области в решении жилищных проблем региона на стандартных условиях (которые на сегодняшний день являются самыми привлекательными для заемщиков на рынке розничного кредитования), предусматривающих, в том числе, возможность финансирования Банком строящихся в области объектов недвижимости.

При необходимости, Банк также готов рассмотреть возможность применения индивидуальных схем кредитования на взаимоприемлемых условиях.


Заместитель Председателя Правления Сбербанка России
Б.И. Златкис