Борис МАЛЬЦЕВ: «Мы заложили мину под самих себя»
или Чем обернулась для нас халява

Поводом для очередного посещения спикером УК «Жилище» - а именно эта управляющая компания обслуживает многоэтажки микрорайона «Центральный», расположенные на избирательном округе Бориса Мальцева, - послужил вал обращений к депутату в связи с массовым отключением лифтов.

ВОТ ТАК ПОЛЕ ДЛЯ ГНЕВА НАРОДНОГО!..

Впрочем, был и еще один мотив встретиться с работниками управляющей компании. Совсем недавно Борис Мальцев презентовал книгу, выпущенную по его инициативе - своеобразный «свод законов», регулирующих правовые отношения в сфере жилищно-коммунальных услуг. Книга так и называется: «Учимся управлять своим имуществом и защищать свои права». И по признанию очень многих она тут же стала своеобразным пособием… в «борьбе жильцов с управляющими компаниями». Понятно, что председатель областной Думы во многом как раз и рассчитывал на это. Однако небезынтересно теперь узнать и мнения другой стороны - тех, на кого направлен гнев народа.

Разумеется, лифты в массовом порядке сами собой не останавливаются - их отключает управляющая компания в связи с окончанием нормативного срока службы, то есть по истечении 25 лет эксплуатации. На сегодня УК «Жилище» вынуждено было отключить 40 лифтов. И этот процесс продолжается.

Между тем, обращения в управляющие компании от жильцов - а у УК «Жилище» за 2009 год таковых было 1 700 - поступают не только по поводу работы лифтов. Поэтому и разговор с теми, кто взялся обеспечивать наше комфортное проживание, Борис Мальцев начал с постановки стратегических вопросов:

- Есть нормативы, технические нормы срока службы инженерного оборудования домов. Соответственно, и сроки его ремонта, замены. Как эти сроки соблюдаются?
В.П. Хан, руководитель УК «Жилище»:
- Мы обследуем каждый дом и на каждый год предлагаем жильцам свои услуги - перечень работ по ремонту, замене, обслуживанию тех или иных систем жизнеобеспечения. Составляется смета на эти работы. Жильцы её рассматривают. А поскольку у них есть право выбора, то появляется новый перечень работ, а соответственно и финансирование с их стороны.
- И насколько нормативы, ваши предложения и предложения жильцов совпадают?
- Из того, что мы предлагаем, в лучшем случае остается 5-10 процентов…

Ситуация вырисовывается тупиковая: жильцы либо не хотят - а скорее не могут сегодня - нести такое бремя затрат на содержание дома, либо считают, что это априори обязанность государства. И дыра в 90-95 процентов недоделок как раз и становится «полем» для недовольства, для гнева народного. Огромное поле!

Хотим, чтобы у нас и крыша не текла, и батареи грели, и канализация нормально работала, и лифты, и многое, что еще - а денег готовы дать одну десятую часть от необходимого. При таком несовпадении желаний и возможностей - в 10 и более раз! - недовольство жильцов приобретает массовый характер. Но это - по логике управляющей компании. Упрощенной логике.

«ПЛАТИ ПО ПОЛНОЙ!»

У председателя областной Думы взгляд шире:

- Во-первых, нашим сегодняшним коммунальщикам хозяйство досталось аховое, запущенное капитально. С особым размахом этот процесс запущения шел в «лихие девяностые». Страна находилась тогда в еще более удручающем положении, чем сегодня - во время мирового финансово-экономического кризиса. Например, по нормативам надо было ежегодно менять 15 километров трубы, меняли в лучшем случае 3 километра, на большее не хватало ресурсов. Не трудно посчитать, что только за 10 лет недоремонт составит уже 120 километров. С плановым - 135. А возможности у коммунальщиков остались по существу те же, а во многом и меньшие. Потому как теперь появилась удобная отговорка: «Жильё теперь в массе своей не государственное, приватизированное, содержать его должны новые хозяева, за свой счет». Это было бы на 100 процентов справедливым доводом, если бы не масса «но».

- Закон о приватизации жилья вступил в силу в 1991 году. И никто тогда последствий бесплатной приватизации людям толком не объяснил, - считает Борис Мальцев. - Им не сказали, например, скромно умолчав, что при социализме платежи населения за пользование жильём и за коммунальные услуги возмещали менее трети общих расходов ЖКХ, а более двух третей оплачивало государство. Вот и получалось, что квартплата в среднем не превышала 3 процентов семейного дохода. Наоборот, везде подчеркивалось: «Государство отдает жильё своим гражданам бесплатно!». «Халява, сэр!». Но вскоре выяснилось, что платить, содержать своё приватизированное жильё надо по полной - по капиталистически. При оставшейся в массе своей социалистической зарплате.

Плюс ежегодная инфляция, плюс ежегодный рост тарифов… В результате новые хозяева своего жилья очень скоро ощутили всю прелесть халявы: а именно - разницу между социалистическими тремя процентами и теми цифрами, что теперь стоят в «жировках» за коммунальные услуги. А тут еще лифты начали останавливать…

Массовое недовольство вряд ли удастся списать только на менталитет наших граждан: что, дескать, люди во многом всё еще остаются под влиянием социалистических отношений, когда всё было государственным и за всё отвечало государство. Ну не может услуга оставаться социалистической при ценах, выросших до уровня мировых, и по существу при социалистической зарплате. Объективно не может! Где же тогда выход?

«КТО БРАЛ - ОТДАВАЙ!»

Позиция спикера:

- Проще всего сказать: «Наши «хотелки» не совпадают с нашими возможностями. Ничего здесь не поделаешь!». Но ведь это не просто «хотелки», это - УСЛОВИЯ ЖИЗНЕобеспечения. А это, согласитесь, совсем из другой категории понятий. Значит, и подход в решении возникшей проблемы должен быть совершенно другим. А не просто: «Теперь это твоё жильё - ты и содержи!».

Здесь ответственность на себя должны взять и государство (как в лице исполнительных, так и законодательных органов власти), и муниципалитеты, и управляющие компании, и, наконец, сами жильцы.

- Что касается конкретно остановки лифтов - то здесь я полностью на стороне возмущенных граждан, - говорит Борис Мальцев. Десятилетиями - независимо от того, приватизировано жильё или нет - они отдавали государству в лице муниципалитетов квартплату, в которую должны были входить амортизационные отчисления на восстановление лифтов. А теперь им говорят: «Восстанавливайте за свой счет!». Как же тут не возмутишься?! Не надо из жителей делать дураков! Те, кто собирал - пусть отдают! Да, название у государства сменилось, но само-то государство осталось - мы же не в Израиль переехали, мы все в России живем! Другое дело новые дома, которые сейчас сдаются, которые последние три года обслуживают новые структуры - управляющие компании. Теперь уже УК или товарищества собственников жилья должны аккумулировать на отдельных счетах отчисления жителей для будущей замены лифтов. Вот это уже никто на государство не повесит. Это-то вы хоть делаете?

- Нет, - признается руководитель УК «Жилище», - не имеем права. Управляющая компания по правилам налогообложения не имеет права что-либо копить. Если копишь - это идет, как прибыль. И будь добр - заплати с неё 24 процента. На следующий год - еще 24 процента. Чем дальше - тем накопления обесцениваются больше. Мы пытались объяснить налоговикам, что это не прибыль, это - амортизационные отчисления на износ оборудования, жители не могут заплатить разом десятки и сотни тысяч! Нам говорят - это ваши проблемы! Та же проблема, кстати, и у ТСЖ, ЖСК.

- Что же мы делаем! - возмущается спикер. - Двадцать пять лет назад заложили одну мину под себя, сейчас - другую. А ведь кроме лифтов есть еще и кровли домов, их ремонт - удовольствие тоже не из дешевых. Сейчас появились деньги и на расселение из аварийного жилья, даже если оно приватизировано. И по линии капремонта. Надо составлять серьезную программу по лифтам. И - шевелиться! Ведь проблема усугубляется с каждым днем - все больше и больше лифтов вырабатывают свой ресурс.

В.П. Хан:
- Можно продлить срок службы остановленных лифтов еще года на два. Но для этого - по заключению «Котлонадзора» - необходимо провести их ремонт, модернизацию. Цена вопроса - за каждый лифт минимум 300 тысяч рублей. Новый лифт стоит 1, 6 миллиона рублей. Это сегодня. А уже с 1 июля вступает в силу новый технический регламент безопасности лифтов, согласно которому отработанные свой ресурс лифты необходимо будет менять не просто на новые, а на более совершенные - с системой дымоудоления, с более совершенной тормозной системой, с сотовой связью и так далее. Такие лифты будут стоить уже не 1.6, а 2.5 миллиона рублей. Только в УК «Жилище» нынче к сорока стоящим лифтам выйдет из эксплуатации еще 15.

Б.А. Мальцев:
- Значит, если сегодня не найдем средств на модернизацию остановленных лифтов, то уже в июле средств на решение проблемы с лифтами потребуется в 8 раз больше?

В.П. Хан:
- Выходит так…

КУДА ВЕДЕТ НАС ПРАВОВОЙ НИГИЛИЗМ

На встрече спикера с работниками УК «Жилище» выяснились и другие моменты. Например, Министерство регионального развития, согласно постановлению правительства, еще в 2007 году утвердило «Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома». То есть все, кто строил после выхода этого Положения дома, должны вручать такие Инструкции (своеобразная сервисная книжка дома) собственнику в лице ТСЖ и органу местного самоуправления. Такая Инструкция (или её копия) может храниться и в управляющей компании. Но таких инструкций в Томске до сих пор нет.

Ни одной инструкции по эксплуатации дома ни одна строительная организация не выдала. А ведь там как раз и должны быть расписаны все нормативы по содержанию дома - что, сколько прослужит. Тогда бы и собственник знал, к чему готовиться завтра, через 5, 10 20, 30 лет, какой надо делать ремонт. И споры (жильцы - УК - мэрия) решались бы не на эмоциях, а на основе единого правового акта, регламентирующего все работы по содержанию и ремонту дома.

Другой пример правового неурегулирования в сфере ЖКХ. Министерству экономического развития постановлением Правительства поручено было до 1 октября 2006 года утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирных домах, форму документа технического учета такого имущества. Прошло более 3 лет - такого документа нет. А до его принятия такой учет не производится. Получается, что, по большому счету, те же лифты могут не быть признаны общим имуществом. И что тогда?

Примеров несуразиц во взаимоотношениях жильцы - управляющие компании - власть можно привести еще массу. И из разряда незащищенности «меньшинства среди жильцов», и из разряда незащищенности «большинства».

- Еще когда мы приступили к изданию книги «Учимся управлять своим имуществом и защищать свои права», - отмечает Борис Мальцев, - я говорил, что очень скоро нам понадобится и второе её издание, и третье. Поскольку правовое регулирование в сфере строительства и ЖКХ у нас не совершенно. Его надо дополнять новыми законами и иными нормативными правовыми актами. И поездка в УК «Жилище» меня в этом еще раз убедила. Такие книги должны стать в буквальном смысле настольными для всех, кто соприкасается с проблемами жилищно-коммунальных услуг.

- Надо просвещать население. И власть надо просвещать. И управляющие компании. Пока они не будут всё знать и понимать - трения между ними неизбежны. А страдают от правового нигилизма, прежде всего наши граждане. Государственная Дума Томской области в самое ближайшее время непременно приступит к разработке недостающих нормативно-правовых актов в сфере ЖКХ. Там, где это наша компетенция - будем принимать свои, областные законы. Там, где компетенция федерации - будем выходить с законодательными инициативами в Госдуму Российской Федерации, в Правительство. Положительный опыт решения таких вопросов у нас имеется. Сегодняшнее положение с лифтами - это только вершина айсберга. Перед нами впереди стоят еще более сложные и тяжелые проблемы, которые сегодня никак не решаются.